מילון מושגים במשכנתא

א.
אינפלציה – מצב וקצב בו מחירים בשוק עולים. הגורמת למעשה לירידה בערך המטבע. הכוונה היא שבעבר עם אותו סכום כסף יכלת לרכוש יותר ממה שאתה יכל לרכוש היום עם אותו סכום כסף. מדידת האינפלציה נעשית על יי שינוי מדד מחירים לצרכן.
אישור עקרוני – תהליך בדיקה ראשוני שהבנק מבצע עליכם כלווים לפי הנתונים אותם אתם מספקים לו והנכס העתיד להירכש מתוך כוונה לאשר לכם משכנתא בהמשך התהליך.
ב.
בטחונות –הבנק יכול לדרוש בטחונות שונים. כל אחד מהם עשוי להיות כרוך באגרה וכן דמי טיפול של הבנק או של עורך דין:
רישום משכנתא – הבטוחה העיקרית והחשובה מכל היא רישום משכנתא ברשם המקרקעין (טאבו)- עליה קיימת אגרת רישום.
לעיתים מסיבות שונות לא ניתן לרשום משכנתא בעת קבלת ההלוואה ואז נעזרים באפשרויות אחרות: התחייבות לרישום משכנתא- שזה חוזה הנחתם מול עו"ד. בדרך כלל תלויה בבטוחה נוספת, כמו: הערת אזהרה בטאבו על שם הבנק, עליה משלמים אגרת רישום או רישום משכון ברשם המשכונות
ביטוח משכנתא (חיים/דירה) – זהו ביטוח נילווה לתהליך לקיחת משכנתא הכולל לרוב ביטוח חיים ומבנה. זהו ביטוח אותו דורש הבנק לעשות לקראת קבלת כספי המשכנתא. מטרת הביטוח להבטיח לבנק כיסוי ביטוחי במידה וחס וחלילה יקרה דבר מה לאחד הלווים.

ג.
גרירת משכנתא – העברת המשכנתא לנכס אחר. כלומר, רכשתם דירה אחרת וטרם השלמתם את המשכנתא על הקודמת, תוכלו להעביר את השעבוד אל הנכס החדש.
ד.
הון עצמי – סכום הכסף אותו צברתם או קיבלתם לטובת רכישת נכס אותו למעשה אתם מביאים" מהבית" . סכום זה ישפיע על גובה הריבית וגובה המשכנתא אותה תקבלו מהבנק.
החזר – נקרא גם החזר חודשי או החזר משכנתא. הסכום החודשי שעליך להחזיר לבנק עבור ההלוואה. ההחזר בנוי משני חלקים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שהצטברה על הקרן. היחס בין שני המרכיבים (קרן וריבית) עשוי להשתנות מחודש לחודש. גם גובה ההחזר עשוי להשתנות עם השינוי במדד או לפי לוח הסילוקין שבחרתם.
הכנסה פנויה למשק בית – ההכנסה הכלכלית של משפחה (מעבודה או בעלות על אמצעי פיננסי כזה או אחר) בתוספת תשלומים כגון קצבאות, בניקוי מיסים וחובות או תשלומים קבועים כגון – מזונות, הלוואות קיימות.
הלוואת בלון – סוג מיוחד של הלוואת גרייס. בהלוואה זו מחזירים את הריבית בהחזרים חודשיים החל מהחודש הראשון לאחר קבלת ההלוואה ובהחזר האחרון מחזירים גם את הקרן. ההבדל בינה ובין הלוואות גרייס אחרות היא שהחזר הראשון הוא בחודש העוקב למתן ההלוואה ללא כמה חודשים פטורים מתשלום. אפשר לסכם עם המלווה על החזר הקרן במהלך תקופת ההלוואה בכמה תשלומים, או בסוף תקופת ההלוואה. הלוואה זו נקראת גם הלוואת בולט או הלוואת גישור. ובדרך כלל ההלוואה היא לשנה עד שלוש שנים.
הלוואה זו יכולה לשמש את מי שנזקק כרגע לכסף ויודע כי בסוף תקופת ההלוואה ישתחרר לו סכום מספיק כדי להחזיר את הקרן.
הלוואת גרייס – הלוואה שמתחילים להחזיר אותה רק מספר חודשים לאחר לקיחתה. קיימים כמה סוגי הלוואת גרייס: א. הלוואה שמחזירים את הקרן ואת כל הריבית בתשלום אחד בסוף תקופת ההלוואה (כלומר לאחר מספר החודשים שנקבע להחזרת ההלוואה). ב. הלוואה בה מתחילים להחזיר את הריבית לאחר מספר החודשים שנקבע (למשל, לאחר 3 חודשים מקבלת ההלוואה) ובסיום תקופת ההלוואה מחזירים את שארית הריבית ואת כל סכום הקרן.ההחזר יכול להיות חודשי או רבעוני ג. הלוואה בה ההחזר כולל את הקרן והריבית, או חלק מהקרן בלבד והריבית, לאחר כמה חודשי פטור. המשותף לכל סוגי הלוואת הגרייס הוא שהריבית ממשיכה להצטבר על הקרן שלא פחתה בתקופת ההלוואה, ולכן הריבית מצטברת לסכום גבוה יחסית. הלוואה זו יכולה לשמש את מי שרכש דירה וטרם מכר את הקודמת ולכן נתקל בקשיים בתשלום ההחזר החודשי, או למי שמצפה להכנסה נוספת בקרוב שתעזור לו בתשלומי ההחזר החודשי.
הערת אזהרה – זוהי הערה הנרשמת במרשם המקרקעין ומעידה על קיומה של התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין לעשות במקרקעין מסויים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
ה.
חוב פיגורים – אם לא עמדת בתשלומים, יווצר חוב הבנוי מהתשלומים שהחסרת, ריבית פיגורים, עמלות טיפול של הבנק ועורכי הדין שלו ועוד.
על החוב ניתן להתגבר במספר דרכים – בקשה להגיע להסדר פריסת תשלומים עבור החוב או שינוי תנאי משכנתא כמתואר לעיל, כולל מיחזור משכנתא.
ו.
יחס החזרה מהכנסה פנויה – החישוב שמבצע הבנק עליכם כיחידה כלכלית וכמה מתוך סה"כ ההכנסה שפנויה (לאחר הורדת התחייבויות אחרות) תוכלו להחזיר מידי חודש.
ז.
לוח סילוקין –הטבלה המציגה את סגרת התשלומים של הקרן שנלקחה ואת הריבית על הקרן בחלוקה למועדי התשלום שנקבעו. קיימים שני סוגי לוחות סילוקין:
לוח שפצר – הינו השיטה הנפוצה ביותר כיום להחזר משכנתא. בשיטה זו תשלמו תחילה יותר את מרכיב הריבית ופחות מהקרן. ככל שיעברו השנים מרכיב הקרן יעלה והריבית תפחת.( יתרון בשיטה זו הוא החזר חודשי יציב ולא משתנה לאורך השנים, החסרון – הקרן עמה פחות יורדת בשנים הראשונות וסך ההחזר החודשי לא יורד למשך שנים.)
לשכת רישום מקרקעין – לשכה זו אחראית על ניהול פנקסי המקרקעין ואת ריכוז התעודות והמסמכים שישמשו ליסודות רישום מקרקעין בארץ. בלשכות המקרקעין נרשמים זכויות בנכסים, הערות אזהרה, משכנתאות, צווי בית משפט ועוד.
ח.
מדד מחירים – מדד מחירים לצרכן הוא מדד המהווה אחד מסוגי מדדי המחירים. המדד מחושב בטכניקות סטטיסטיות ומשתנה מזמן לזמן אשר מיועד למדוד את השתנות המחירים של סל מוצרים ושרותים הנצרכים על ידי קבוצת צרכנים.
מט"ח – מטבע חוץ. מטבע של מדינה אחרת המקובל בסחר בינלאומי.
מיחזור משכנתא – פירעון המשכנתא על מנת לקחת משכנתא אחרת – בד"כ בתנאים טובים יותר. הפירעון יכול להיות מלא או חלקי ועשוי להיות כרוך בעמלת פרעון מוקדם.
משכון – נכס משועבד כערובה לחיוב או תשלום עתידי. לרוב מתיחס לנכס מקרקעין.
משכנתא הפוכה – הלוואה המיועדת לאנשים מבוגרים, בדרך כלל מעל גיל 65, שברשותם נכס מקרקעין. הלווה מקבל סכום כסף נזיל מבלי למכור את ביתו ובלי תשלומי החזר חודשיים. תמורת סכום ההלוואה הלווה, ממשכן את דירתו כבטוחה וממשיך לחיות בביתו. את ההלוואה יש להחזיר כאשר הוא נפטר או עוזב את הבית למגורים אחרים. ניתן להחזיר את סכום ההלוואה בנוסף לריבית שהצטברה (ע"י הלווה או יורשיו) או שהנכס ימכר והבנק יקח את עלות ההחזר ואת השאר ישאיר ליורשים. הבנק בדרך כלל מאפשר ללווה או היורשים לבחור מה דרך הפעולה המועדפת עליהם.
הלוואה כזו יכולה לשמש למימון מעבר לבית אבות, או לכל מטרה אחרת.
מאחר והריבית נצברת במשך כל תקופת מגורי הלווה בנכס, והקרן אינה קטנה כלל בתקופה זו, ריבית המשכנתא יכולה להצטבר לסכומים גבוהים מאד.
מאחר ויש בטוחה להלוואה, אין צורך בבדיקת יכולת כלכלית.
משכנתא לכל מטרה – הלוואה של סכום גבוה, לכל מטרה שהיא (נסיעה לחו"ל, שיפוץ, לימודים וכו'), בצירוף שעבוד הדירה שלכם לטובת הבנק. התנאי לכך, כמובן, הוא שאין משכנתא על הנכס, או שיש משכנתא הקטנה משוויו ומשווי ההלוואה שלקחתם.
אם יש לך משכנתא על הנכס, תוכל לקחת משכנתא לכל מטרה רק בבנק בו נמצאת המשכנתא המקורית.
אם תרצה משכנתא לכל מטרה בבנק שונה מהבנק של המשכנתא, עליך לקחת משכנתא לכל מטרה בסכום מספיק גבוה לסילוק המשכנתא המקורית. לשיטה זו יש חסרונות: א. יש צורך באישור הבנק בו נמצאת המשכנתא. ב. עלול להדרש תשלום עמלות שונות (ראה הפרק על מחזור משכנתא) ג. הריבית על משכנתא ט.
נסח טאבו – הינו מסמך רשמי מרשות מקרקעין אשר מציג מידע אודות שטח/נכס ככל שידוע לגביו למדינה. מכיל גוש/חלקה/תת חלקה. גודל הנכס, כמות חדרים, עיקולים/שיעבודים/הערות אזהרה.
י.
עיקול – החרמה של רכוש על ידי המלווה או גורם מוסמך מטעמו.
עמלת פירעון מוקדם – זו עמלה הנובעת מהפירעון המוקדם של המשכנתא ובנויה מכמה רכיבים. מסלול ריבית משכנתא קובע האם תחול כל העמלה או רק חלק ממנה, כך, במסלול ריבית משכנתא קבועה –עמלת הפרעון תהיה גבוהה מאד. במסלולים אחרים, כמו ריבית הפריים, היא יכולה להיות 60 ₪ בלבד. הכללים לחישוב העמלה נקבעים ע"י בנק ישראל ואחידים לכל המלווים. אם שוקלים מיחזור משכנתא או פירעון מוקדם צריך לבדוק קודם מה עמלת הפירעון המוקדם שתשלמו וכן מה התאריך הנכון להודיע לבנק על רצונכם לפרוע מוקדם, כדי להימנע מהרכיב של עמלת אי הודעה מוקדמת ועמלת מדד ממוצע.
כ.
פירעון מוקדם– זו הזכות לפרוע את המשכנתא בכל שלב שתרצו. המשמעות היא לסיים את כל החזרי המשכנתא לפני תאריך היעד שנקבע בחוזה. לעיתים קרובות משתמשים באפשרות זו אם רוצים לקחת משכנתא אחרת במקום הנוכחית (מיחזור משכנתא). במקרים אחרים, רצה הגורל ויש לכם כסף פנוי המאפשר פריעה של כל חוב המשכנתא או חלקו. כדאי לעשות זאת כדי להימנע מתשלום הריבית שנצברת על הקרן במשך כל התקופה העתידית, אך יש לבדוק האם חלה עליכם עמלת פירעון מוקדם והאם היא גבוהה עד כדי איבוד היתרון שבהחזר המוקדם.
ל.
קביעת השתנות הריבית – בהלוואה בריבית משתנה הריבית במשכנתא משתנה מידי תקופה כאשר היא נקבעת בעת השינוי לפי פרמטר אובייקטיבי ידוע מראש (לדוגמא לפי תשואות אג"ח כאלו ואחרות).
קרן – סכום ההלוואה שקיבלת מהבנק.
קרן שווה – ההחזר על הקרן נשאר זהה לאורך תקופה כאשר האחוז התשלום על הריבית יורד לאורך השנים.(יתרון – ירידה מהירה יחסית של הקרן והחזר חודשי שפוחת עם השנים. חיסרון – החזר חודשי יחסית גבוה בתחילת התהליך ולתקופת ההלוואה הראשונה.)
מ.
ריבית– היא המחיר של הכסף אותו הבנק מלווה לכם. באופן כללי הריביות מתחלקות לשני סוגים – קבועה ומשתנה.

נ.
שיעבוד – (בטוחה) – מונח משפטי המתאר ייחודם של נכס או קבוצה של נכסים כבטוחה לקיום של חוב. שיעבוד מתאפיין בדרך כלל בהגבלת עבירות הנכס המשועבד כך שבעל השעבוד (הנושה) יוכל לממש את השעבוד במקרה בו אין משולם החוב במועד.
ס.
תלושי שכר – המסמך המפרט את פרטי השכר ששולם בגין עבודה לתקופה מוגדרת.
תמהיל משכנתא – מבנה וחלוקת המשכנתא למסלולים וריביות. לפי הנחיית בנק ישראל קיימות הגבלות על הרכב (תמהיל) המשכנתאות החדשות אותן ניתן לקחת. במסגרת ההגבלות הללו לפחות שני שליש מתמהיל המשכנתא חייב להיות בריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות (5 שנים) מה שמשאיר רק שליש מתמהיל המשכנתא להיות במסגרת הלוואות בריבית משתנה לעיתים קרובות.
תעודת זכאות – מסמך המופק על ידי משרד הבינוי והשיכון ומאשר או מגדיר את גובה סכום משכנתא או חלק ממנה וסיבת הזכות לה זכאי אדם או זוג בגין רכישת נכס למגורים.