מדובר בהלוואה שאנו בדרך כלל נוטלים מאחד הבנקים, והיא מיועדת לצורך רכישת דירה למגורים או להשקעה (דירה ראשונה תמיד תיחשב לצורך דיור ודירה שנייה ומעלה נחשבים להשקעה בדרך כלל).
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח ויכולה להינתן עד גיל 80 או עד 30 שנה (המוקדם מביניהם). במהלך תקופה ארוכה זו עשויים להיות שינויים רבים גם בכל הקשור למצבו הכלכלי של הלווה וגם לשינויים במשק, כמו למשל במקרה של שינוי בריבית בנק ישראל המשפיעה על ריבית הפריים, שינויים במדד, וכן הלאה.
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו אנו נוטלים משכנתא חדשה, עם מסלולים, משכים וריביות חדשות, ובאמצעותה פורעים את המשכנתא הקיימת.
למה כדאי לבדוק מחזור משכנתא – כי יתכן ותחסכו עשרות עד מאות אלפי שקלים!
ממה בנויה המשכנתא?
המשכנתא בנויה מתמהיל שמכיל כמה מסלולים שונים, חלקם צמודים לריבית הפריים, חלקם למדד המחירים, וחלקם במסלולים קבועים או משתנים בתדירויות שונות.
לפני מספר שנים בנק ישראל הטיל מגבלה על נוטלי המשכנתאות, לפיה ניתן לקחת עד שליש מתמהיל המשכנתא בריבית צמודה לפריים. לאחרונה מגבלה זו בוטלה ואנו רואים יותר ויותר משכנתאות שנלקחות בחלקים גדולים יותר במסלול זה.
מגבלה אחרת, לפיה לפחות שליש מהתמהיל יורכב מריבית קבועה – עדיין קיים, ומכאן שניתן היום לקבל עד שני שליש מתמהיל המשכנתא בריבית צמודה לפריים.
כיצד מחושבת ריבית הפריים הנכללת במשכנתא שלנו?
ריבית פריים היא הריבית של בנק ישראל בתוספת 1.5%. כיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1%, ומכאן שריבית הפריים היום היא 0.1% + 1.5% = 1.6%
ריבית בנק ישראל עשויה להשתנות מעת לעת. כיון שהריבית היום היא הנמוכה ביותר היסטורית, סביר שריבית זו תעלה בעתיד, ובהתאם לכך גם ריבית הפריים עשויה לעלות, ולכן לייקר משמעותית את ההחזר החודשי הצמוד לריבית הפריים.
מהי עמלת פירעון מוקדם במסגרת מחזור משכנתא?
על פי צו ניהול בנקאי של בנק ישראל, כאשר פורעים את המשכנתא מוקדם מהצפוי יש לשלם עמלת פירעון מוקדם, שהיא למעשה פיצוי לבנק על הרווח העתידי ש'נלקח' ממנו. ממה הדבר נובע ?
נניח שהריבית הממוצעת להלוואה היא 3.2%, אבל הריבית שלנו היא 3.7% (כלומר 0.5% מעל הממוצע). אם אנחנו נחזיר את ההלוואה לבנק עלינו לפצות אותו על אותו 0.5% כפול משך התקופה שהוא הפסיד הרי הנחת המוצא היא שהבנק ימכור את הכסף שהחזרנו לו ללקוח אחר, בריבית ממוצעת, קרי ב 3.2%.
בנקודה הזו כדאי לציין שאם הריבית שלנו נמוכה יותר מהריבית הממוצעת, למשל בדוגמא שלנו 2.9%, לא יהיה לנו קנס פרעון מוקדם, כי הבנק יכול עכשיו למכור מחדש את הכסף באותה ריבית ממוצעת 3.2% ולמעשה מרוויח מהחזר המשכנתא לפני הזמן.
מתי מומלץ לבדוק אם כדאי למחזר משכנתא? תמיד !
מחזור משכנתא יכול לסייע לכם במקרים רבים, כך למשל במקרה של שינוי סטטוס במצב הכלכלי או בעבודה שלכם. אם למשל אתם מרוויחים הרבה יותר מאשר בעבר כשנטלתם את המשכנתא תוכלו למחזר את המשכנתא, לצמצם את כמות התשלומים ולסיים את תשלומי המשכנתא כמה שנים מוקדם יותר.
במצב הפוך אם המצב הכלכלי פחות טוב הרי שמחזור המשכנתא יכול לסייע לכם לנצל שינויים בריביות החדשות במשק ובתנאי הלוואה חדשים המוצעים על ידי הבנקים וליהנות מתשלום חודשי מופחת יותר. מצד שני כדאי לקחת בחשבון את עלות המחזור כולל הקנס על הפרעון המוקדם.
שיכלול כלל המשתנים יעשה בצורה הטובה ביותר ע״י יועץ משכנתאות מוסמך שיש ברשותו את הידע והכלים לתמחר את כדאיות המיחזור ביחס למצב במשק ולמצבכם האישי.
לבדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר באתר או בטלפון 05-4554435
נשמח לעמוד לשירותכם.
