מחזור משכנתא הוא אחד הכלים הפיננסיים החשובים שקיימים כיום לבעלי משכנתאות. אנחנו פוגשים לווים שמרגישים שתנאי המשכנתא כבר לא משרתים אותם. לפעמים זו תחושת עומס, ולפעמים פשוט הבנה שאפשר אחרת. לפעמים הם שומעים שמישהו אחר עשה זאת והצליח לשפר את תנאיו בצורה משמעותית. הרעיון מאחורי מחזור המשכנתא הוא לא להתחייב למסלול שלא מתאים לכם לאורך שנים רבות. התהליך מאפשר התאמה מחודשת של ההלוואה לתנאי השוק או למצב האישי.
ומה הכוונה בעצם? הריבית משתנה, ההכנסה משתנה, וגם הצרכים המשפחתיים לא נשארים קבועים. אז למה המשכנתא נשארת אותו דבר ולפעמים מקשה עלינו? מכאן יש חשיבות לבחינה מחודשת של ההתחייבות הכלכלית המרכזית ביותר של רוב משקי הבית. מחזור נכון מאפשר לכם חיסכון, אך הוא גם נותן תחושת שליטה מחודשת. לעיתים מדובר בהורדה מיידית של ההחזר החודשי, מה שיכול לשפר את האיזון הכלכלי. זו לא רק החלטה של מספרים, אלא גם ניהול חכם של חיים.
כשאנחנו מלווים משפחות בתהליכים האלו, אנחנו עושים זאת משלב השאלות ועד קבלת ההחלטות. חשוב לנו להבין מי עומד מולנו, ולא רק את גובה הקרן והריבית. הליווי כולל גם הבהרה של מושגים ומצבים, כדי לאפשר בחירה מודעת. אנחנו רואים תהליכים שבהם ההבדל בין "לפני" ו"אחרי" היה משמעותי מאוד. בסופו של דבר, משכנתא היא לא משהו שצריך להכביד – אלא לשרת מטרה. אתם רוצים בית, אך התשלומים עליו לא אמורים להשתלט על חייכם.
מה זה מחזור משכנתא
מה זה מחזור משכנתא אתם שואלים? בואו נרד לעומק הנושא. מחזור משכנתא הוא תהליך שבו הלוואה חדשה מחליפה את המשכנתא הישנה. הוא כולל סגירת ההתחייבות הקודמת, ופתיחת מסלול חדש בתנאים עדכניים. התהליך דורש אישור מהבנק ולפעמים גם תשלום עמלות מסוימות. אך כשהתוצאה משתלמת – ההשקעה בזמן ובתהליך משתלמת פי כמה. מדובר בכלי ניהולי חשוב לכל לווה ובטח למשפחות שחוות קושי לעמוד בתשלומים הגבוהים.
אז מאיזה סיבות אנשים בוחרים למחזר את המשכנתא? אלה יכולות להיות תוכניות לשינוי החיים, שינוי בגובה ההכנסה או ריבית נמוכה יותר. לעיתים זו תהיה הרחבת המשפחה, מעבר דירה או שינוי מקום עבודה. ובכל מקרה, המטרה היא לוודא שהמשכנתא מתאימה למצב החדש. לא כל שינוי בשוק מחייב אתכם לפעול, אך כדאי לדעת מתי כן לבדוק. זה גם המקום שבו אנחנו נכנסים לתמונה עם ניתוח מקצועי שמסייע לכם לבחור נכון.
אצלנו, כל תהליך מתחיל בבדיקה אישית ומעמיקה של הלקוחות ומצב המשכנתא שלהם. אין מסלול זהה לשני, לכן אנחנו מתמקדים בצרכים המדויקים של כל משפחה. יחד אנחנו בונים הבנה ברורה – האם המחזור נכון, ואם כן, איך מבצעים אותו נכון? הליווי כולל גם בירוקרטיה וגם תכנון. אנחנו נענה לכם על כל השאלות, אבל גם נדע לשאול עבורכם את השאלות הנכונות ביותר. בסופו של דבר יש לזכור שמדובר בתהליך ואנחנו כאן כדי לסייע בו.
חישוב מחזור משכנתא
חישוב מחזור משכנתא כולל בחינה מעמיקה של כל הפרמטרים הקשורים להתחייבות. אנחנו בוחנים את יתרת הקרן, הריבית ומשך הזמן שנותר. יש להבין את עלות ההלוואה הנוכחית אל מול התועלת מההחלפה. לפעמים מדובר בשינויים קטנים, אך כאלה שהשפעתם גדולה בטווח הרחוק. החישוב כולל גם עמלות וסיכונים אפשריים כי גם הם יכולים להפתיע אתכם באמצע הדרך. זו לא משוואה פשוטה וכללית, זו מערכת שלמה שיש להבין לעומק.
בואו נתייחס רגע לאחד המרכיבים המשמעותיים ביותר בתהליך – הריבית. סוג הריבית, קבועה, משתנה, או צמודה למדד, תשנה את כל התמונה כשזה מגיע למשכנתא. שינוי הרכב המסלול יכול להקל על ההחזר החודשי או להקטין את הסיכון העתידי. יש מקרים שבהם כדאי לקצר את התקופה, ויש כאלה שבהם דווקא הארכת התקופה יוצרת את הגמישות בה אנחנו מעוניינים. אנחנו מבצעים סימולציות שונות לפי הנתונים האמיתיים של הלקוח. החישוב עוזר להחליט מתוך ידיעה, ולא מתוך איזו תחושת בטן.
יש יתרון משמעותי לחישוב מקצועי והוא היכולת למנוע טעויות כלכליות משמעותיות. גם כשנראה לנו שהריבית לא השתנתה הרבה, תנאי השוק עשויים להציע מסלול טוב יותר. לפעמים שינוי של חצי אחוז שווה עשרות אלפי שקלים. לכן לא כדאי לכם להסתמך על מחשבונים אוטומטיים, הם יכולים לתת לכם נתונים כלליים בעיקר. אצלנו, כל תהליך כולל גם הסברים וגם המלצות על צעדים מדויקים, לפי התמונה האישית הספציפית שלכם.
כדאיות מחזור משכנתא
כדאיות מחזור משכנתא נמדדת לא רק במספרים, אלא גם בתחושת הביטחון של הלקוח. השאלה המרכזית היא – האם המחזור יוביל לשיפור כלשהו בהתנהלות הפיננסית? האם המשפחה תוכל ליהנות מרווחה כלכלית או מהקלה בתשלומים? לפעמים החיסכון נראה מיד, לפעמים זה משהו שמצטבר לאורך הזמן. לכן, כדאי לבדוק מה גובה ההחזר החודשי הנוכחי מול החלופה המוצעת. גם עלויות מחזור, אם הן קיימות, נכנסות לתוך השיקול הכלכלי.
מעבר לכל אלו, יש לבדוק התאמה אישית – האם המשכנתא החדשה באמת מתאימה למטרות? אנחנו לא ממליצים למחזר מתוך לחץ, אלא מתוך בחירה מושכלת. אצלנו בודקים כל לקוח לעומק, לפי סיפור החיים ולא רק לפי טבלת מספרים. מחזור נכון הוא לא מותרות – הוא אסטרטגיה כלכלית משפחתית. ברגע שמתבצעת בחינה מקיפה, אפשר להגיע להחלטות עם שקט נפשי אמיתי. רוצים לבחון את האפשרות הזו? לקבל עוד מידע? מוזמנים ליצור איתנו קשר, ונשמח לעמוד לרשותכם.
שאלות נפוצות בנושא מחזור משכנתא
מתי כדאי למחזר?
משכנתא היא הלוואה הניתנת לרוב לצורך רכישת דירה. זו יכולה להיות דירה ראשונה או שניה (משפרי דיור), משכנתא לזכאים או לכל מטרה. כמו כן משכנתא יכולה לשמש לרכישת נכס מסחרי או משרד.
המשכנתא ניתנת לרוב לטווחי זמן של בן 10-30 שנה.
לקיחת משכנתא הינה שלב משמעותי וחשוב בחיינו. זו למעשה ההלוואה הגדולה ביותר שניקח בחיינו וההתחייבות ארוכת שנים.
המשכנתא הממוצעת במשק עומדת על 7000 – 6500 ₪.
משכנתא היא עניין גדול ומורכב שלכאורה ניראה מפחיד אולם לא חייב להיות כך.
המשכנתא היא בראש ובראשונה הלוואה מהבנק וכל מה שעליכם לעשות הוא להגדיר מה היכולות שלכם כיום ובעתיד ובהתאם לבחור ולהחליט על סוג המסלול ובחינת הריביות הניתנו.
החבילות והמסלולים שלנו ( עם אייקונים ככותרת ומתחת לכל אחד כוכביות או איקונים קטנים לתתי כותרת)
- חבילת ליווי מלאה:
- בניית תיק לבנקים הכוללים תמהיל משכנתא וריביות. השרות כולל: פגישה פרונטלית להבנה ולמידת הצרכים שלכם. ריכוז ואיסוף מסמכים והכנת תיק משכנתא מלא לבנק. בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית. הגשת תיק המשכנתא למספר בנקים.
- ניהול מו"מ מול הבנקים על ריביות ומסלולים. השרות כולל ביצוע מו"מ מול הבנק/ים על מסלולי המשכנתא ריביות במטרה להשיג את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם.
- ליווי בתהליך חתימה מול הבנק השרות כולל: ליווי שלכם בבנק עצמו במעמד החתימה בדיקת המסמכים ואישור שתואם לתהליך המומ .
- ליווי תהליך בהוצאת טחונות
- חבילת מיחזור:
- מיחזור משכנתא השרות כולל:בדיקת מצב משכנתא קיימת. בחינת מסלולי ריביות ולוח סילוקין עתידי. בדיקת יכולות עתידיות . בניית תיק לבנקים הכולל תמהיל משכנתא מעודכן ולל מסלולים מעודכנים וריביות נוחות. הגשת התיק למספר בנקים וניהול מו"מ על הרביות.
מחזור משכנתא – מה זה אומר?
מדובר בהלוואה שאנו בדרך כלל נוטלים מאחד הבנקים, והיא מיועדת לצורך רכישת דירה למגורים או להשקעה (דירה ראשונה תמיד תיחשב לצורך דיור ודירה שנייה ומעלה נחשבים להשקעה בדרך כלל).
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח ויכולה להינתן עד גיל 80 או עד 30 שנה (המוקדם מביניהם). במהלך תקופה ארוכה זו עשויים להיות שינויים רבים גם בכל הקשור למצבו הכלכלי של הלווה וגם לשינויים במשק, כמו למשל במקרה של שינוי בריבית בנק ישראל המשפיעה על ריבית הפריים, שינויים במדד, וכן הלאה.
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו אנו נוטלים משכנתא חדשה, עם מסלולים, משכים וריביות חדשות, ובאמצעותה פורעים את המשכנתא הקיימת.
למה כדאי לבדוק מחזור משכנתא – כי יתכן ותחסכו עשרות עד מאות אלפי שקלים!
ממה בנויה המשכנתא?
המשכנתא בנויה מתמהיל שמכיל כמה מסלולים שונים, חלקם צמודים לריבית הפריים, חלקם למדד המחירים, וחלקם במסלולים קבועים או משתנים בתדירויות שונות.
לפני מספר שנים בנק ישראל הטיל מגבלה על נוטלי המשכנתאות, לפיה ניתן לקחת עד שליש מתמהיל המשכנתא בריבית צמודה לפריים. לאחרונה מגבלה זו בוטלה ואנו רואים יותר ויותר משכנתאות שנלקחות בחלקים גדולים יותר במסלול זה.
מגבלה אחרת, לפיה לפחות שליש מהתמהיל יורכב מריבית קבועה – עדיין קיים, ומכאן שניתן היום לקבל עד שני שליש מתמהיל המשכנתא בריבית צמודה לפריים.
כיצד מחושבת ריבית הפריים הנכללת במשכנתא שלנו?
ריבית פריים היא הריבית של בנק ישראל בתוספת 1.5%. כיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1%, ומכאן שריבית הפריים היום היא 0.1% + 1.5% = 1.6%
ריבית בנק ישראל עשויה להשתנות מעת לעת. כיון שהריבית היום היא הנמוכה ביותר היסטורית, סביר שריבית זו תעלה בעתיד, ובהתאם לכך גם ריבית הפריים עשויה לעלות, ולכן לייקר משמעותית את ההחזר החודשי הצמוד לריבית הפריים.
מהי עמלת פירעון מוקדם במסגרת מחזור משכנתא?
על פי צו ניהול בנקאי של בנק ישראל, כאשר פורעים את המשכנתא מוקדם מהצפוי יש לשלם עמלת פירעון מוקדם, שהיא למעשה פיצוי לבנק על הרווח העתידי ש'נלקח' ממנו. ממה הדבר נובע?
נניח שהריבית הממוצעת להלוואה היא 3.2%, אבל הריבית שלנו היא 3.7% (כלומר 0.5% מעל הממוצע). אם אנחנו נחזיר את ההלוואה לבנק עלינו לפצות אותו על אותו 0.5% כפול משך התקופה שהוא הפסיד הרי הנחת המוצא היא שהבנק ימכור את הכסף שהחזרנו לו ללקוח אחר, בריבית ממוצעת, קרי ב 3.2%.
בנקודה הזו כדאי לציין שאם הריבית שלנו נמוכה יותר מהריבית הממוצעת, למשל בדוגמא שלנו 2.9%, לא יהיה לנו קנס פרעון מוקדם, כי הבנק יכול עכשיו למכור מחדש את הכסף באותה ריבית ממוצעת 3.2% ולמעשה מרוויח מהחזר המשכנתא לפני הזמן.
מתי מומלץ לבדוק אם כדאי למחזר משכנתא? תמיד!
מחזור משכנתא יכול לסייע לכם במקרים רבים, כך למשל במקרה של שינוי סטטוס במצב הכלכלי או בעבודה שלכם. אם למשל אתם מרוויחים הרבה יותר מאשר בעבר כשנטלתם את המשכנתא תוכלו למחזר את המשכנתא, לצמצם את כמות התשלומים ולסיים את תשלומי המשכנתא כמה שנים מוקדם יותר.
במצב הפוך אם המצב הכלכלי פחות טוב הרי שמחזור המשכנתא יכול לסייע לכם לנצל שינויים בריביות החדשות במשק ובתנאי הלוואה חדשים המוצעים על ידי הבנקים וליהנות מתשלום חודשי מופחת יותר. מצד שני כדאי לקחת בחשבון את עלות המחזור כולל הקנס על הפרעון המוקדם.
שיכלול כלל המשתנים יעשה בצורה הטובה ביותר ע״י יועץ משכנתאות מוסמך שיש ברשותו את הידע והכלים לתמחר את כדאיות המיחזור ביחס למצב במשק ולמצבכם האישי.
לבדיקת כדאיות מחזור המשכנתא אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר באתר או בטלפון 054-554435
נשמח לעמוד לשירותכם.
לחברתנו ניסיון רב בליווי בעלי עסקים במקצועות החופשיים, קמאונעות ועוד בקבלת אשראי מסחרי להתפתחות העסק.
אנו מלווים אתכם בתהליך הגדרת הצרכים הבנקאיים, בניית פרזנטציה לבנקים והגורמים הפיננסים, ניהול מו"מ על ריביות ופריסת ההלוואות.
ההתפתחות שלכם חשובה לנו.
מטרתנו הינה השגת התקציב הנדרש לך בזמן הקצר ביותר ובתנאים האופטימליים עבורך.
